管理組合における大規模修繕工事の『失敗の特徴』

1. 人間関係にカドが立ちやすい

理事、修繕委員の間での揉め事に発展してお互い気まずい生活になる

2. 挽回できない

同規模の工事を再度発注できる金銭的余裕がない

再度のスケジュール構築する期間がない

再度検討する組織メンバーの構成ができない

3. 表沙汰になりにくい

資産価値低減を気にして裁判や係争を敬遠する風潮がある

理事の任期交替により問題が風化する

やがてあきらめる

4. そもそも気がつかない場合もある

工事品質について知識がない為、失敗品と気がつかない

同様の工事が10数年後の為、高所や隠ぺい部に手抜きが あっても普段目にしない

5. 次も同様になりやすい

構成される組織や人員が同様なので、取組みのどこに問題があったのか正確に把握できていない為、同様になりやすい

何かある度に「揉めるマンション」として有名になっていく

大規模修繕工事検討のフローと失敗発生のタイミング

管理組合の組織の構成：修繕委員会等の設置

なり手がいない、専門知識不足、利害関係者が立候補

パートナーの選定：設計・監理方式によるコンサルタントの選定採用

コンサルタントの選定の仕方がわからない：価格、実績、イメージ

調査診断による現状把握

現状把握不足、不具合原因の追跡不足、居住者意見の公聴不足

設計検討、設計図書の作成

設計図書内容の把握不足による工事内容の誤解

施工会社の選定：公募、見積合わせ、プレゼンテーション

工事内容やマンション規模に合致しない施工者の選定

総会開催：大規模修繕工事に関わる承認

終始、工事内容説明に終始する議案説明

工事説明会開催：居住者に対する説明

工事範囲を緻密に伝えられない居住者に対する説明会

工事着工：契約書

契約書内容の把握不足

工事進捗の報告会議と問題点の協議

発生する問題をすべて施工会社にて解決を押しつける

工事竣工：引き渡し

引き渡し書類の内容確認不足、保存保管体制の継続性

瑕疵対応：アフターサービス点検

理事交替によるアフターサービス点検の煩雑さ

大規模修繕工事の『失敗の仕分け』