マンション管理組合の皆様が大規模修繕をご検討される際に、最初に検討すべき発注の方法の代表的な方式は、責任施工方式と設計監理方式の2種類になります。

責任施工と設計監理の比較

責任施工方式

概要

施工会社(建設会社)を1社選定し、調査診断・改修設計・資金計画から実際の工事の施工までの全てを請負わせる方法。

管理組合との契約形態

工事施工会社と工事請負契約を行う

図式

メリット

1. 調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までを一括して業者に任せる事ができる。
2. 窓口の一本化により理事会運営の合理化、簡素化が図れる。
3. コンサルタント費用が発生しない為、総支出費用が安価となる場合がある。

デメリット

1. 調査診断・設計と施工が一体の為、施工業者の選定が極めて困難。また、工事中は第３者の検査等のチェックが出来ない事から、品質が保たれにくい。
2. 請負わせる業者の技術力により大きく異なる結果になり易い。
3. 工事施工時の監理が無い為、管理組合のみでの検査が必要。
4. 随意の場合は競争相手がいないため割高の傾向。
   

設計監理方式

概要

建築設計事務所等の専門家をコンサルタントとして選定し、調査診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等の専門的、技術的、実務的な業務を委託する方法。
その後の工事実施段階では工事監理を委託する事が一般的。

管理組合との契約形態

1. 設計監理会社と設計監理業務委託契約を行う
2. 工事施工会社と工事請負契約を行う

図式

メリット

1. 施工と設計が分離されているので、設計段階で数案の工事範囲、仕様の充分な検討が可能な為、管理組合の意向を取り入れやすい。
2. 設計と施工が分離しているので、施工会社の選定を公募等の方法を用いて公平に実施でき、助言等によるサポートも可能。
3. 工事期間中は、専門家による工事監理を行なうので、品質検査が実施できる。手抜き工事等に対する抑止力として作用させることが可能。
4. 工事見積書金額の査定が可能。
5. 第３者（設計・監理会社）を入れることにより、全管理組合員に対して協議内容の透明性をアピールし、合意形成が容易になる。
6. 共通の工事仕様書と数量書を用いての工事見積が可能となる為、見積もり比較が容易にでき、競争原理が働き、合理的な工事金額になり得る。

デメリット

工事費以外に設計監理の業務報酬コストが発生

設計監理方式 概念

設計監理会社（コンサルタント）の選定フロー